Meerjaren-onderhoudsplan voorbeeld: zo ziet zo'n plan eruit

Wie zoekt naar een voorbeeld van een meerjarenonderhoudsplan, wil meestal weten hoe zo'n document er in de praktijk uitziet en wat er precies in hoort te staan. Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is een overzicht van het onderhoud dat een gebouw de komende jaren nodig heeft, met per onderdeel een moment van uitvoering en een kostenraming. Zo voorkom je dat schilderwerk, houtwerk of dakgoten pas aandacht krijgen als er schade is.

Op Maat Vastgoedonderhoud uit Apeldoorn werkt voor woningeigenaren, vastgoedeigenaren en VvE's aan schilderwerk en onderhoud van gebouwen, in Gelderland, Overijssel, Utrecht, Noord-Holland, Flevoland, Friesland en Groningen. Hieronder zie je hoe een plan is opgebouwd, welke kolommen erin horen en hoe je het gebruikt bij het plannen van onderhoud.

Wat is een meerjarenonderhoudsplan?

Een meerjarenonderhoudsplan beschrijft welk onderhoud wanneer nodig is en wat dat ongeveer kost. Het is geen vast contract en ook geen garantie dat alles precies volgens schema loopt. Het is een planningsinstrument dat je regelmatig bijstelt, bijvoorbeeld na een inspectie of nadat werk is uitgevoerd.

Voor een VvE heeft het plan ook een financiële functie. Volgens de Rijksoverheid moet een VvE geld reserveren voor groot onderhoud en mag ze zelf kiezen hoe ze de hoogte van die reservering bepaalt. Dat kan met een MJOP of met een vast percentage van de herbouwwaarde. De Rijksoverheid noemt het MJOP de beste manier om de juiste jaarlijkse reservering vast te stellen. Lees de officiële uitleg op de pagina van de Rijksoverheid over geld reserveren voor groot onderhoud.

Ook voor een particuliere woning of een verhuurd pand is zo'n plan nuttig. Je ziet wanneer meerdere klussen samen kunnen, bijvoorbeeld het schilderen van kozijnen en het herstellen van houtwerk in één keer, en je kunt kosten spreiden over meerdere jaren.

Voorbeeld van een meerjarenonderhoudsplan: de opbouw

Een bruikbaar plan bestaat uit een paar vaste onderdelen. Het precieze formaat verschilt per opsteller, maar deze elementen horen er in elk geval in:

• Gegevens van het object. Adres, bouwjaar, type gebouw en eventuele bijzonderheden zoals houten gevelbekleding of galerijen.
• Een overzicht van bouwdelen. Denk aan gevel, kozijnen, dak, dakgoten, voegwerk, kitnaden, binnenschilderwerk in gemeenschappelijke ruimten en installaties.
• De huidige conditie. Een inschatting van de staat van elk onderdeel, het liefst na een inspectie ter plaatse.
• De planning. Per onderdeel het jaar waarin onderhoud verwacht wordt.
• De kostenraming. Een inschatting per werkzaamheid, die je periodiek actualiseert.
• Een totaaloverzicht per jaar. Zo zie je in welke jaren de uitgaven pieken en hoeveel je gemiddeld per jaar moet reserveren.

Volgens de Rijksoverheid beschrijft een MJOP voor een VvE de werkzaamheden, eventuele duurzaamheidsmaatregelen en de kosten over een periode van minimaal tien jaar. Voor een eigen woning of een kleiner pand kun je dezelfde logica gebruiken, ook als je er geen wettelijke verplichting voor hebt.

Zo kan een plan er in tabelvorm uitzien

De tabel hieronder is een leeg voorbeeld van de indeling. De jaartallen en frequenties zijn bewust niet ingevuld, omdat die per gebouw verschillen en afhangen van materiaal, ligging, uitvoering en conditie.

In een volledig plan komen daar nog onderdelen bij, zoals dakbedekking, voegwerk en installaties. Die vallen buiten wat deze pagina behandelt. Houd de lijst overzichtelijk: liever een plan dat je echt bijhoudt dan een uitgebreid document dat in een la belandt.

Hoe bepaal je het moment van onderhoud?

Er bestaat geen vaste regel die voor elk gebouw geldt. In de praktijk combineren plannen vaak een verwachte levensduur van materialen met een inspectie. De levensduur geeft een eerste indicatie voor het jaar waarin onderhoud nodig is. De inspectie bepaalt of dat moment naar voren of naar achteren schuift.

Dat zie je ook terug in de praktijk bij gevelonderhoud. Een woning met veel houten gevelbekleding, kozijnen of boeidelen vraagt vaak eerder aandacht dan een woning met weinig houtwerk. Ook ligging en bereikbaarheid spelen mee. Een zonnige of winderige zijde slijt anders dan een beschutte gevel.

Laat je plan daarom niet alleen op de papieren theorie rusten. Controleer minstens één keer per jaar de gevel, het houtwerk, de kitnaden en de dakgoten, en pas je planning aan als daar aanleiding voor is.

Welke werkzaamheden zet je in het plan?

Voor de onderdelen waarvoor Op Maat Vastgoedonderhoud werkzaam is, kun je in je plan denken aan de volgende categorieën, met een verwijzing naar de bijbehorende dienst:

• Buitenschilderwerk voor gevel, kozijnen en ander buitenhoutwerk.
• Houtrot reparatie wanneer houtwerk is aangetast.
• Kitwerk voor naden rond kozijnen en bouwdelen.
• Dakgoot onderhoud om verstopping en vervolgschade te voorkomen.
• Binnenschilderwerk voor gangen, trappenhuizen en andere binnenruimten.
• Timmerwerk voor herstel en aanpassing van houten onderdelen.

Veelgemaakte fouten bij een onderhoudsplan

Een plan helpt alleen als het klopt en actueel blijft. Let op deze valkuilen:

• Het plan wordt nooit bijgewerkt. Na een uitgevoerde schilderbeurt of herstelklus moet de planning mee veranderen.
• Alleen een percentage zonder plan. Een vast percentage van de herbouwwaarde geeft een reserveringsbedrag, maar zegt niets over wat er wanneer moet gebeuren.
• Geen rekening houden met conditie. Een planning alleen op levensduur kan te optimistisch of te pessimistisch zijn.
• Kleine posten vergeten. Kitwerk en dakgoten lijken klein, maar achterstallig onderhoud leidt tot grotere schade aan hout en gevel.
• Geen duidelijke eigenaar. Bij een VvE moet vaststaan wie het plan beheert en wanneer het wordt besproken.

Voor een kleine VvE is de aanpak vaak eenvoudiger dan men denkt. Lees daarvoor ook Zo pak je een MJOP voor een kleine VvE praktisch aan.

Van voorbeeld naar je eigen plan

Wil je zelf aan de slag, werk dan in deze volgorde:

1. Verzamel de gegevens van het gebouw, zoals tekeningen, eerdere schilderbeurten en bekende gebreken.
2. Maak een lijst van alle bouwdelen die onderhoud nodig hebben.
3. Laat de conditie beoordelen, bij voorkeur ter plaatse.
4. Zet de werkzaamheden in een planning per jaar.
5. Laat per werkzaamheid een kostenraming opstellen.
6. Bepaal wat je per jaar moet reserveren en spreek af wanneer je het plan bijwerkt.

Bij de beoordeling van schilderwerk, houtwerk, kitnaden en dakgoten kan Op Maat Vastgoedonderhoud meedenken. Meer over de aanpak voor planmatig onderhoud lees je op de pagina Meerjarenonderhoudsplan. Werk je voor een vereniging van eigenaren of beheer je meerdere panden, kijk dan ook bij VvE & vastgoedonderhoud.

Een volgende stap

Heb je een gebouw waarvoor je een onderhoudsplanning wilt opzetten, of wil je weten wat bepaalde werkzaamheden ongeveer inhouden? Vraag dan een vrijblijvende offerte aan of neem contact op. Vertel kort om welk gebouw het gaat en welk onderhoud je wilt plannen, dan kun je samen bekijken welke vervolgstap past.