Zo pak je een MJOP voor een kleine VvE praktisch aan

Heb je samen met een paar buren een gebouw in eigendom, dan lijkt een formeel plan al snel overdreven. Toch is een MJOP voor een kleine VvE vaak het verschil tussen rustig vooruit plannen en een onverwachte, dure discussie op het moment dat de gevel of het houtwerk er slecht aan toe is. Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) laat zien welk onderhoud wanneer nodig is en wat dat ongeveer kost. Daarmee bepaal je ook hoeveel de VvE jaarlijks moet reserveren.

Op Maat Vastgoedonderhoud uit Apeldoorn werkt voor woningeigenaren, vastgoedeigenaren en VvE's met schilderwerk en onderhoud aan gebouwen. Deze pagina legt uit hoe je het onderwerp bij een kleine VvE praktisch aanpakt, zonder dat het een zwaar project wordt.

Waarom een MJOP ook bij een kleine VvE zinvol is

Een VvE is wettelijk verplicht om geld te reserveren voor groot onderhoud. Volgens de Rijksoverheid beslist de VvE zelf hoe ze aan die reserveringsplicht voldoet. Dat kan met een meerjarenonderhoudsplan, met een percentage van de herbouwwaarde of op een andere manier. De Rijksoverheid noemt het MJOP de beste manier om de juiste hoogte van de jaarlijkse reservering vast te stellen. Een plan beschrijft de werkzaamheden, eventuele duurzaamheidsmaatregelen en de kosten over een periode van minimaal tien jaar. Lees de uitleg op de pagina van de Rijksoverheid over geld reserveren voor groot onderhoud.

Voor kleine VvE's geldt geen aparte wettelijke definitie. In de praktijk spreekt men vaak van een kleine VvE bij een gebouw met weinig appartementen, maar een harde grens bestaat niet. Het voordeel van een klein gebouw is dat besluiten sneller vallen. Het nadeel is dat een grote uitgave zwaarder drukt, omdat er weinig eigenaren zijn om de kosten over te verdelen. Juist dan helpt een plan om bijdragen gelijkmatig te spreiden.

Wat hoort er in een MJOP voor een kleine VvE?

Een goed plan hoeft niet dik te zijn, maar moet wel compleet zijn. Neem in elk geval de volgende onderdelen op:

• een overzicht van alle onderdelen van het gebouw die onderhoud nodig hebben, zoals gevel, kozijnen, dak, goten, trappenhuis en gemeenschappelijke ruimten;
• de huidige staat van elk onderdeel;
• het moment waarop onderhoud of vervanging naar verwachting nodig is;
• een kostenraming per werkzaamheid;
• de jaarlijkse reservering die daaruit volgt;
• eventuele duurzaamheidsmaatregelen die je tegelijk kunt meenemen.

Bij de uitwerking is het slim om onderhoud te bundelen. Wanneer er toch een steiger staat, kun je meerdere klussen in één keer uitvoeren. Dat voorkomt dat je binnen korte tijd meerdere keren dezelfde voorbereiding moet betalen.

Schilderwerk en houtwerk

Buitenschilderwerk beschermt hout tegen vocht en is daarom een vaste post in vrijwel elk onderhoudsplan. Een goede verflaag beschermt het hout, maar ook kitnaden, verbindingen en aansluitingen moeten intact blijven om vochtindringing en houtrot te voorkomen. Wordt het onderhoud te lang uitgesteld, dan kan houtrot ontstaan en wordt herstel groter. Lees meer over buitenschilderwerk en over houtrot reparatie. Voor het herstel of vervangen van houten onderdelen is ook timmerwerk van belang.

Voor gemeenschappelijke ruimten zoals het trappenhuis en de entree hoort ook binnenschilderwerk in het plan. Dit onderhoud draagt bij aan de uitstraling en kan aan de binnenzijde van houten gevelkozijnen en ramen ook technisch nodig zijn om vochtopname en houtrot te voorkomen. Door het vooraf in te plannen, voorkom je discussie over de timing.

Kitwerk en dakgoten

Slecht kitwerk en vervuilde dakgoten zijn kleine problemen die grote gevolgen kunnen hebben. Water dat niet goed wegloopt, trekt in gevel en houtwerk. Neem daarom periodiek kitwerk en dakgoot onderhoud op in het plan. Deze klussen zijn klein en voorspelbaar, dus je kunt ze goed in jaarlijkse of tweejaarlijkse cycli opnemen.

Zo pak je het stap voor stap aan

Een kleine VvE kan het plan prima in een paar rustige stappen opzetten.

1. Verzamel de basis. Zoek de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement, eerdere offertes, facturen en een eventueel bestaand onderhoudsplan.
2. Loop het gebouw samen door. Bekijk met alle eigenaren de staat van gevel, kozijnen, dak, goten en gemeenschappelijke ruimten. Noteer wat je ziet en maak foto's.
3. Laat de staat beoordelen. Een vakman kan inschatten welk onderhoud op korte termijn nodig is en welk werk kan wachten.
4. Maak een planning over minimaal tien jaar. Zet de werkzaamheden per jaar in een overzicht en bundel waar dat kan.
5. Bepaal de reservering. Reken uit welke jaarlijkse bijdrage past bij de geplande uitgaven en leg dat voor aan de ledenvergadering.
6. Leg het besluit vast. Neem het plan en de reservering op in de notulen van de vergadering.
7. Herzie het plan regelmatig. Een MJOP is geen eenmalig document. Pas het aan zodra werk is uitgevoerd of de staat van het gebouw verandert.

Veelvoorkomende valkuilen bij kleine VvE's

Bij kleine VvE's komt een aantal problemen steeds terug. Het eerste is dat niemand zich verantwoordelijk voelt. Spreek daarom af wie het plan bijhoudt, bijvoorbeeld de voorzitter of de penningmeester. Het tweede is uitstel. Een buurman die liever nog een jaar wacht, zorgt er soms voor dat kleine gebreken uitgroeien tot grote reparaties. Een vastgelegd plan geeft een objectief uitgangspunt voor die gesprekken.

Een derde valkuil is dat het plan wordt opgesteld en daarna in een la verdwijnt. Als je de reservering niet daadwerkelijk aanhoudt, is er op het moment van onderhoud te weinig geld. Controleer dus elk jaar op de ledenvergadering of de reservering volgens plan verloopt. Een vierde valkuil is dat alleen op de laagste kosten wordt gelet. Goedkoop onderhoud dat snel weer vervangen moet worden, kost uiteindelijk meer dan degelijk werk dat het langer volhoudt.

Onderhoud laten uitvoeren door een vakbedrijf

Als het plan er ligt, komt de uitvoering. Op Maat Vastgoedonderhoud voert schilderwerk en onderhoud uit voor woningeigenaren, vastgoedeigenaren en VvE's in Gelderland, Overijssel, Utrecht, Noord-Holland, Flevoland, Friesland en Groningen. Op de pagina meerjarenonderhoudsplan lees je hoe het plan past binnen onze dienstverlening, en op VvE & vastgoedonderhoud vind je meer over onze aanpak voor verenigingen van eigenaren. Wil je weten hoe wij werken, bekijk dan onze werkwijze.

Heb je een concrete vraag over schilderwerk, houtwerk, kitwerk of dakgoten voor je gebouw? Neem dan contact op of vraag direct een offerte aan. Zo weet je waar je aan toe bent voordat de ledenvergadering een besluit neemt.